11月以來，隨著金融16條、第二支箭和置換預售監管資金等一系列利好地產政策落地，碧桂園(02007)憑借強勢的漲勢幾度成為股市中的一抹亮色。

11月24日，港股地產股漲嗨了，板塊以6.04%的漲幅穩居頭部位置，房企龍頭碧桂園更是以20cm的漲勢引人矚目。而在此之前的11日、14日，碧桂園甚至還分別錄得34.94%、45.54%的漲幅，不到1個月的時間股價上漲了約207%。

股價強勢上漲的同時，碧桂園近期也頻獲內資增持——11月以來，碧桂園內資處于持續凈流入狀態，北向資金持有流通股比例從9月底的8.6%一路增持至11月23日的23.29%，其中可謂充分反映目前內資對碧桂園的看好。

(資料圖片)

(行情來源：智通財經APP)

事實上，從消息面來看，智通財經APP認為碧桂園大獲資本看好也是“意料之中，情理之內”的事。

據悉，在不斷推出的利好政策支持下，房企的融資環境已經得到大幅改善。11月24日，碧桂園與郵儲銀行建立長期戰略合作關系，郵儲銀行將為碧桂園提供不超過人民幣500億元意向性授信額度。而國行加快對碧桂園的授信額度支持，極大地凸顯了對優質房企的呵護之余，無疑也進一步激發了碧桂園的資金活力。

樓市向上拐點即將顯現

從政策面來看，如果說“第二支箭”重啟是樓市寒冬刮來的一陣暖風，那么緊隨其后落地的“金融十六條”則是樓市迎來向上拐點的一個重要節點。

11月8日，交易商協會發布重磅消息，推進并擴大民營企業債券融資支持工具(也就是所謂的‘第二支箭’)，支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，預計規模約2500億元，后續可視情況進一步擴容。

此次政策將房地產企業單獨列出，房企融資規模擴大，首單融資業務迅速啟動，增信服務費率低于市場化民企增信服務費率50%，政策支持樓市力度明顯加大。

11月23日，中國人民銀行和中國銀保監會官網發布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》。該通知圍繞促進房地產融資平穩有序發展、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業風險處置、依法保障住房金融消費者的合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度6方面提出16條細化金融措施，簡稱“金融16條”。

據了解，“金融16條”覆蓋的內容包括了房地產企業、各類金融放款機構、建筑企業、住房消費者等鏈條，可以稱得上是為整個房地產產業鏈全面輸血。

針對于上述政策帶來的利好，不少地產分析師指出，這將極大地改善房企融資環境，為房地產市場注入強大發展信心。其中，經濟學家任澤平表示，這或將有效修復優質房企融資端，部分房企三好生迎來了困境反轉的階段性改善，暫時拿到了救命錢和上岸的船票，意味著房地產的政策拐點或已出現。

數據為實，這一點也體現在房企們最近的融資動作中——截至11月24日晚間，六大國有銀行已與17家房企達成合作協議，已披露的意向性授信額度合計為12750億元。而就拿碧桂園來說，繼獲得郵儲銀行500億意向性授信額度之后，碧桂園還相繼與工行、中行簽約，共獲得三家銀行逾1500億元綜合授信支持。

值得一提的是，隨著房企融資的“春天”來臨，近日以來多地樓市也出現翹尾行情。

中指研究院數據顯示，上周(11月12日-18日)，樓市各線城市成交環比開始起有所上漲，上海、韶關、福州分別領漲各線城市。其中，一線城市成交量整體環比上漲30.4%;二線代表城市成交環比上漲10.6%。

對此，中指研究院指出，預計隨著樓市利好政策的持續落地，供需兩端政策優化，將帶動市場預期進一步提升，尤其是更多核心城市政策優化后，或將帶動當地購房需求釋放，市場底或許就在當下。

眾所周知，房地產業的冬天，是融資的冬天，也是銷售的冬天。反之亦然，房地產業的春天，是融資的春天，也是銷售的春天。因此，不難發現，隨著利好政策頻頻襲來，房地產行業的“向上拐點”或許即將顯現。

優質房企估值重塑在即

房地產行業迎來政策“春風拂面”，但并不意味著政策利好對所有房企都“一視同仁”。

結合政策面透露的訊息及券商機構分析可知，這一波融資政策的落地主要是利好“房企三好生”。

其中，克而瑞研究中心指出，近期獲得融資支持的還是少量優質房企，這些企業原就是今年民營房企發債的主力軍。隨著利好政策的落地，這些優質房企可能將率先得到資金支持穩定發展，而絕大多數民營房企還要等待政策效果的傳導，目前仍然面臨較大的到期壓力。

就拿碧桂園來說，作為地產行業的優等生，其短時間能夠獲得千億授信支持并非偶然，而是有著強大且穩健的發展內核作為支撐。

銷售方面，近兩個月來碧桂園銷售情況正逐步修復。據相關數據披露，今年前十個月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額約3094.3億元，在第三方機構榜單上，碧桂園銷售額仍居首位，前十月全口徑銷售金額為4032.9億元。單月來看，今年10月，公司實現權益合同銷售金額約333.3億元，環比增加4.09%，已連續兩個月實現業績環比增長。

債務結構方面，近年來碧桂園的債務結構也處于持續優化的狀態，財務穩健且現金充裕。截至2022年6月30日，該公司有息負債總額與去年底相比下降7.6%，凈借貸比率48.1%，繼續穩定在民企最低區間;期末集團可動用現金余額約人民1479.8億元，現金短債比約2倍，可動用現金儲備充足，短期償債無憂。

投資方面，碧桂園在各能級市場的均衡布局，有效對沖了局部地區疫情對銷售的階段性影響。截至2022年6月30日，該公司位于中國內地的權益可售資源約1.22萬億，另有潛在權益可售資源約2917億，合計約1.51萬億，可支撐公司未來的銷售需求。此外，碧桂園現有權益可售資源中，96%位于常住人口50萬以上的區域;77%位于人口流入區域;75%位于五大都市圈，很好地契合了國家重大區域發展戰略和人口流動趨勢。

而更難為可貴的是，碧桂園在行業低迷之際保交付的能力和決心。2022年1月至9月，碧桂園集團連同其合營公司和聯營公司累計合同交付共45萬套房屋，交付面積為5300萬㎡。根據國家統計局數據，碧桂園前三季度交付面積約占全國18%，大體上相當于全國每交付5套房，就有約1套是碧桂園的。今年第四季度碧桂園預計還將交付約28萬套房屋。

銷售逐步改善，財務穩健且優質，土儲布局均衡合理，同時再疊加如期交付的決心，這無疑在行業低迷之際向外界傳遞了一家優質房企應有的發展底氣。窺斑知豹，這也是政策為什么會利好優質房企的關鍵所在。

值得注意的是，隨著政策持續利好優質房企的發展，智通財經認為此時或許也是諸如碧桂園等優質房企估值修復的最佳時機。

據了解，在碧桂園獲得郵儲銀行500億意向性授信額度后，高盛當天立即上調碧桂園評級至中性，目標價上調至3.2港元，并表示，考慮到政府對房地產行業的支持可能會改善民營房企的流動性，碧桂園估值進一步下行的空間“有限”。此外，匯豐也上調碧桂園等多支內房股目標價與評級，并認為當前估值已超過之前的低點，這次反彈幅度將更加強勁。

除此之外，這一觀點也符合目前絕大多數券商機構對于地產板塊走勢的預測。浙商證券指出，行業供給端支持政策接連出臺+部分民營房企流動性風險有所緩解，此次變化利好未出險民企以及錯殺的混合所有制房企,建議關注未出險民企及估值錯殺的混合所有制房企，包括碧桂園等5家房企。

“春江水暖鴨先知”，這或許也是近期碧桂園股價持續上漲、頻獲內資增持背后的真正原因了。

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