作為樓市調(diào)控政策風(fēng)向標(biāo)的北京，近期出臺了針對60歲及以上老人貸款買房的定向調(diào)整政策，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。這意味著，目前全國一線城市在堅(jiān)持房住不炒主旋律基礎(chǔ)上，因城施策的步伐在加快。此前，廣東深圳已推出“一人購房全家?guī)?rdquo;的公積金貸款支持政策。北京此次定向調(diào)整貸款政策，“接力貸”再現(xiàn)對市場有何影響呢?記者進(jìn)行了調(diào)查。試點(diǎn)全齡友好住宅。近日，北京市住建委發(fā)文稱，北京今年在第二批次供地時，已選取昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊等三宗地進(jìn)行全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)。

此項(xiàng)目的一個重要特點(diǎn)就是貸款政策的變化，即專門針對老齡消費(fèi)者提供定向支持。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來，北京市為積極應(yīng)對人口老齡化，滿足老年人日益增長的美好生活需要，作出了系統(tǒng)安排并采取了一系列舉措。今年選取了三宗地進(jìn)行全齡友好住宅項(xiàng)目試點(diǎn)，將在配套設(shè)施、室內(nèi)空間、交通流線設(shè)計(jì)、公共空間、智慧應(yīng)用與安全保障、服務(wù)等方面進(jìn)行適老性建設(shè)，也兼顧其他年齡段市民居住需求，打造適合全齡居住的社區(qū)和住宅產(chǎn)品。

考慮到多數(shù)老年家庭購房支付能力相對較弱，因年齡原因貸款年限也受限等因素，為了切實(shí)解決老年家庭購房的實(shí)際困難，政府相關(guān)部門將對中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購買上述試點(diǎn)項(xiàng)目，并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的給予一定的政策支持。

《中國消費(fèi)者報(bào)》記者了解到，此次出臺的定向支持措施包括，老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%，并享受相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率;購買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行;其子女可作為共同借款人申請貸款。

“接力貸”再現(xiàn)市場

“北京出臺的這個試點(diǎn)政策是不是就是以前的‘接力貸’?”正在北京市增光路某中介門店查看二手房信息的消費(fèi)者王先生問道。

北京鏈家研究院資深分析師岳微對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者介紹說，住房接力貸款是指借款人作為主貸人申請的借款期限與銀行對借款人的年齡要求不相符合，可以通過增加一個共同借款人(所購房屋的共有人且與主貸人是子女關(guān)系)來滿足借款人的年齡要求。

比如，按照現(xiàn)有的貸款條件，假設(shè)某貸款人55歲，就只能申請貸款期限15年，因?yàn)檫€款期限最高年齡不得超過70歲。采用接力貸款后，主貸人子女20歲，正在讀大學(xué)，是所購房屋的共有人，如果通過增加其子女為共同借款人，原貸款期限就可由15年延長至最長30年。

業(yè)內(nèi)人士告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者，曾幾何時，“接力貸”可以繞開限購、限貸政策，長期處于灰色地帶，往往僅能個別操作，比如廣州等地就明令禁止“接力貸”。

鏈家增光路店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，北京的貸款審核一直都比較嚴(yán)，“接力貸”雖然有但基本辦不下來，“我們也在研究北京新出臺的試點(diǎn)政策，把子女列為共同借款人，應(yīng)該就可以突破70歲貸款年齡的上限。這次涉及到的3個項(xiàng)目，等到了實(shí)施階段，政策到底如何落實(shí)就會更加明朗”。

一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)分析師對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，這一政策其實(shí)與“接力貸”一樣，通過父母購房、子女幫忙還貸的形式，分擔(dān)老年人的經(jīng)濟(jì)壓力，從而促進(jìn)購房需求入市。

對特定人群定向調(diào)整

“北京此次出臺的試點(diǎn)政策在堅(jiān)持房住不炒的同時，也對以往的樓市政策定向作出了調(diào)整，首先是針對老年人定向解除了認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，其次針對普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也有了一定放松。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅告訴《中國消費(fèi)者報(bào)》記者。

根據(jù)北京現(xiàn)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，居民家庭名下在北京市已擁有1套房，以及在北京市無房但有貸款記錄的，按二套房貸政策執(zhí)行，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。

由此可見，此次試點(diǎn)針對名下無住房且貸款已還清的老年家庭，購買普通住宅首付比例降幅達(dá)25%，購買非普通住宅首付比例降幅達(dá)40%。

在業(yè)內(nèi)人士看來，北京市此次出臺貸款定向放松政策，信號意義明顯。郭毅表示，北京在既往的嚴(yán)格調(diào)控之下，“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)已經(jīng)得到實(shí)現(xiàn)，房價不僅上漲動力不足，部分項(xiàng)目還出現(xiàn)低于指導(dǎo)價的現(xiàn)象，所以從需求端到市場端，都已經(jīng)出現(xiàn)政策定向調(diào)整的契機(jī)。此次只是針對特定人群定向放松，是多贏舉措，除了可以做調(diào)控上的試水，判斷局部放松對銷量的影響以及對整個市場復(fù)蘇的效果，同時也有利于中心城區(qū)人口的疏解，為整體城市規(guī)劃的落實(shí)提供政策支持。

北京定向調(diào)整貸款政策對樓市將產(chǎn)生哪些影響?是否會再掀炒作之風(fēng)?多位業(yè)內(nèi)人士在接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪時表示，無須夸大該政策的影響。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示，從北京試點(diǎn)的全齡友好住宅的項(xiàng)目來看，針對的對象十分清晰——就是老年人。同時為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，對于老年人買房也有相應(yīng)的要求，即“無房且無在途貸款”。也就是說，這個政策由于有明確的人群定位，對于實(shí)際市場交易量的影響十分有限，因此，并不會對當(dāng)下市場形成過多影響。

“這3個項(xiàng)目共計(jì)有3000套左右的房源，大約占2022年北京樓市全年供應(yīng)量的5%。也就是說，除非大范圍擴(kuò)大試點(diǎn)，否則對于市場基本沒有影響。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為。

北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，下一步，將在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)大全齡友好項(xiàng)目建設(shè)，同時研究對多孩家庭、職住平衡購房等合理住房需求的支持措施。

關(guān)鍵詞 特定人群定向調(diào)整 北京定向調(diào)整貸款政策 房住不炒 實(shí)際市場交易量 中心城區(qū)人口