2018年開年一個季度未滿，房企們便圍繞存量房大做文章了，紛紛加緊了多元化業務的拓展。其中，租賃住房成為“兵家必爭之地”，品牌長租公寓成為盤活存量房的利器，業內預計，2018年是住房租賃飛躍的一年，這也意味著，盤活存量房已迅速進入了規模戰。

租賃住房入駐資本市場

日前，繼去年底保利地產成為國內首單央企租賃住房REITs（房地產證券化），又有大型房企租賃住房REITs成功獲批，分別是碧桂園和越秀，引發業內很大關注。資料顯示，繼去年新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、招商蛇口長租公寓CMBS以及旭輝領寓類REITs先后獲批以來，碧桂園租賃住房REITs在規模上更進一步，成為國內首個達到百億級規模的REITs產品。

不少大型房企紛紛涉水品牌長租公寓，但質疑聲頗多：哪里來的錢建設這么多房？怎么賺錢？明源地產研究院報告認為，住房租賃類房地產投資信托基金（REITs）或許是答案之一，現在REITs密集獲批，而且數額越來越大，使得租房市場專業化提速，讓更多房企愿意參與到這個市場中來。

未來租房可獲更好的服務

所謂房地產信托投資基金(REITs)，是房地產證券化的重要手段，即把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市

場上證券資產的金融交易過程。

對于租房者而言，這是一件大好事。為避免重資產，不少運營方選擇做二房東，但這帶來一系列問題。其一，如果采用分散的方式，運營方將在房源之間疲于奔命，難以提供優質的服務，舉個簡單的例子，如果浴室的下水道擁堵，需要幾天時間才能維修；其二，如果采用集中的方式，運營方與當地物業之間的關系，便格外重要，在廣州大石，曾出現過品牌公寓，被村民垃圾堵路，導致租戶出行難的問題；其三，租用的物業，往往存在設計缺陷，甚至在水電等問題上，都無法得到保障。同樣是廣州，有包下城中村的長租公寓，在夏天連續停電，并無水洗澡。

所以，要解決這些痛點，最直接的方式，就是開發商自持，業主方即運營方，在設計、物管、維修、房屋質量上，能掌握主動權。而要解決資金回籠，REITs是一個好辦法。無論對市場還是租客來說，都是有利的。

2017年以來長租公寓資產證券化案例

企業名稱

魔方公寓

自如

保利地產

新派公寓

招商蛇口

旭輝領寓

Big+碧家國際社區

越秀地產

金額

3.5億元ABS

5億元ABS

50億元類REITs

2.7億元類REITs

60億元CMBS、200億元ABN

30億元類REITs

100億元租賃住房REITs

50億元類REITs

投資方/項目

魔方公寓信托受益權資產支持專項計劃

中信證券——自如1號房租分期信托受益權資產支持專項計劃

中聯前海開源——保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃

新派公寓權益型房托資產支持專項計劃

招商創融——招商蛇口長租公寓第一期資產支持專項計劃，飛馳——建融招商長租公寓系列支持票據（ABN）旭輝領域長租公寓資產支持專項計劃

旭輝領域長租公寓資產支持專項計劃

中聯前海開源——碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃

越秀租賃住房一號資產支持專項計劃

數據來源：明源地產研究院

開發養老公寓需合作

仲量聯行大中華區另類投資總監邢一昊表示，目前中國養老公寓市場的參與者主要分為四類，包括開發商、險資、運營商及其他類型投資者。開發商在養老公寓方面早有布局，如萬科、恒大、招商、華潤等國內龍頭房企，不僅早已有養老產品面市，有的甚至專門成立了養老事業部。

仲量聯行報告指出，目前國內養老地產市場，既不缺開發商參與，也不缺資金，最缺的是有經驗、有品牌的優質運營商。值得關注和肯定的是，目前與養老地產相關的參與者對自身的角色定位越來越明確，投資者、建造者、運營者開始分工合作，運營商的價值開始凸顯。

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