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售樓處、朋友圈、中介門(mén)店，這幾天挺熱鬧！

(資料圖片僅供參考)

如何看待政策和市場(chǎng)，需要全新的思路。當(dāng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，過(guò)去長(zhǎng)期過(guò)熱時(shí)期的政策，全面糾偏和回歸，這不是邊際調(diào)整，而是方向上的變化。除了杠桿回歸，資格也回歸了。有的城市（天津、沈陽(yáng)）放開(kāi)了限購(gòu)，這不奇怪，因?yàn)闃鞘羞M(jìn)入下半場(chǎng)，這些政策不需要了。

但是，政策對(duì)樓市的影響，比想象的要復(fù)雜，大家不能聽(tīng)風(fēng)就是雨，要看清背后的基本邏輯。這一輪政策的核心（認(rèn)房不認(rèn)貸）與2014年那一輪紓困（認(rèn)貸不認(rèn)房）剛好相反。“認(rèn)房不認(rèn)貸”支持換房需求，而“認(rèn)貸不認(rèn)房”支持多套房需求，對(duì)應(yīng)兩個(gè)完全不同的地產(chǎn)時(shí)代。

2014年，樓市還在“上半場(chǎng)”，“認(rèn)貸不認(rèn)房”點(diǎn)燃熱情。

2023年，樓市進(jìn)入“下半場(chǎng)”，“認(rèn)房不認(rèn)貸”疏通循環(huán)。

2014年周期啟動(dòng)，催化因素很多，有棚改和去庫(kù)存，也有快速城鎮(zhèn)化、“互聯(lián)網(wǎng)+”的新經(jīng)濟(jì)和大眾創(chuàng)業(yè)，還有如火如荼的都市圈、新區(qū)規(guī)劃和軌道交通，以及金融創(chuàng)新（融資渠道多樣、監(jiān)管寬松）。可以說(shuō)，天時(shí)地利人和促成了一輪樓市大漲。所以就不奇怪，“認(rèn)貸不認(rèn)房”的架構(gòu)下，“還掉貸款、再加杠桿”，極其考驗(yàn)資金鏈，但依然阻擋不了大家“all in”的熱情。

我們?cè)倏纯葱碌倪壿嫞?/p>

本質(zhì)上，“認(rèn)房不認(rèn)貸”支持“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房需求，賣(mài)掉房子、湊到首付，再申請(qǐng)杠桿，換大房子、好房子。當(dāng)然，此舉順應(yīng)改善型購(gòu)房主導(dǎo)的時(shí)代。各大城市新房市場(chǎng)大戶型主導(dǎo)、改善盤(pán)主導(dǎo)。另外，相比2014年，現(xiàn)在房?jī)r(jià)確實(shí)太高，要“先賣(mài)后買(mǎi)”來(lái)創(chuàng)造換房的能力。

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2014年的“認(rèn)貸不認(rèn)房”，更多鼓勵(lì)多套房需求，或者投資需求。投資需求主導(dǎo)，就是高收入或富豪買(mǎi)房，他們也是杠桿的驅(qū)動(dòng)力，也是過(guò)去樓市火爆的根源，簡(jiǎn)單講就是“有收入支撐，也敢加杠桿”。換房需求是合理需求，而不是投資需求，對(duì)樓市的帶動(dòng)作用就沒(méi)那么大。

這也是為什么，去年以來(lái)樓市比較疲弱，因?yàn)槿涡缘馁?gòu)買(mǎi)力或有Old Money的人退場(chǎng)了。而當(dāng)前高高在上的房?jī)r(jià)，主要是他們撐起來(lái)的。在房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，投資需求趨勢(shì)性地退場(chǎng)了（指的是大規(guī)模炒房時(shí)代結(jié)束了，不考慮局部區(qū)域的投資性購(gòu)房）。

所以，房地產(chǎn)循環(huán)出了問(wèn)題：

也就是：剛需萎縮，換房鏈條轉(zhuǎn)不動(dòng)。2015年，剛需在一二線熱點(diǎn)城市還能占到60%左右，現(xiàn)在只有30%。不是沒(méi)需求了，相反，這幾年都市圈大發(fā)展，熱點(diǎn)城市吸引了太多的新市民，剛需規(guī)模還很大，珠三角住房自有率不到50%，深圳不到30%，京滬也有大量年輕人要買(mǎi)房。

關(guān)鍵是買(mǎi)不起，比如現(xiàn)在一二線熱點(diǎn)城市首次買(mǎi)房年齡，都推到36歲以后了，十年前只有27歲。剛需萎縮，換房鏈條就轉(zhuǎn)不動(dòng)了。很顯然，“賣(mài)一買(mǎi)一”先得賣(mài)掉。今年一季度的小陽(yáng)春來(lái)得猛，很多新盤(pán)賣(mài)斷貨，就是因?yàn)楸灰咔榉e壓的剛需入場(chǎng)了，接盤(pán)了換房需求掛出的二手房。

但是從二季度開(kāi)始，剛需突然斷層，換房也轉(zhuǎn)不動(dòng)了，表現(xiàn)在二手房掛牌量不斷創(chuàng)新高，新房去化率下降。到了三季度，新盤(pán)去化率多在30%左右，主要靠“小眾化”的二套房改善支撐。

注：數(shù)據(jù)來(lái)自克而瑞統(tǒng)計(jì)

剛需萎縮，換房轉(zhuǎn)不動(dòng)。除疫情影響外，更重要的是，上面講的包含收入、就業(yè)在內(nèi)的“天時(shí)地利人和”的基本面變了。基本面變了，預(yù)期跟著變了，“all in”熱情沒(méi)了。不考慮資產(chǎn)屬性，在任何一個(gè)城市，目前居住的可選擇性非常之多元，導(dǎo)致地產(chǎn)鏈條循環(huán)迅速慢下來(lái)。

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因此，此次祭出“認(rèn)房不認(rèn)貸”，同步推出“先賣(mài)后買(mǎi)”免個(gè)稅，降低首套房、二套房首付比例，就是為了激活剛需和換房需求的循環(huán)，二手房和新房的循環(huán)。還有一個(gè)新的變化，就是將更多的人群納入到商品房市場(chǎng)中，此次提出“非成套住房”不算首套，就是這個(gè)目的。

進(jìn)一步講，城中村改造，也是將城中村從“非正規(guī)房”納入到“正規(guī)房”范疇，更具體的說(shuō)，就是將超大、特大城市的新市民、年輕人（主要居住在城中村），卷入到商品房市場(chǎng)中，卷入到市場(chǎng)化的大潮中，讓他們享受到現(xiàn)代化、城市化的公共服務(wù)，成為有效的內(nèi)需。

其實(shí)，盡管大家認(rèn)為房子過(guò)剩了，但不管是剛需還是改善，商品房的內(nèi)需潛力是非常大的。我們?nèi)庋鬯?jiàn)的，很多人住在城中村，很多人住在功能?chē)?yán)重老化的房子里，很多年輕人要結(jié)婚，很多人因?yàn)樯硕ァ⒐ぷ髯儎?dòng)、父母照看小孩等，要換大房子。還有，前些年很多人在就業(yè)地（大城市）買(mǎi)不起，轉(zhuǎn)戰(zhàn)周邊三四線城市或老家買(mǎi)房，現(xiàn)在也想在大城市買(mǎi)房。

這些需求都很急迫，潛力并不小！

就如2013年以來(lái)人口負(fù)增長(zhǎng)（每年人口減少1%）、老齡化的東北地區(qū)，目前新房銷(xiāo)售面積能夠維持在峰值水平的一半左右。現(xiàn)在的政策，就是要讓房屋循環(huán)起來(lái)。這個(gè)想法是好的，但它帶來(lái)的直接結(jié)果就是二手房掛牌量的快速攀升，這幾天北京、上海就在發(fā)生這個(gè)事情。

注：?數(shù)據(jù)來(lái)自各地中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)

二手房掛牌量攀升沒(méi)關(guān)系，關(guān)鍵是能讓龐大的存量流轉(zhuǎn)起來(lái)。2014年的時(shí)點(diǎn)上，需求基本是都想進(jìn)場(chǎng)和“做多”的需求，或“all in”的需求。但在樓市的“下半場(chǎng)”，確實(shí)還有如上所講的剛需和換房需求，但現(xiàn)實(shí)的情況是，剛需多依賴(lài)于二手房，換房需要賣(mài)掉二手房。

所以，在新的形勢(shì)下，鼓勵(lì)良性循環(huán)的政策，首先刺激到的就是供給端，即“業(yè)主掛牌”，即供給端的放量。2022年以來(lái)，二手房的存量不僅越來(lái)越龐大，而且流轉(zhuǎn)速率下降了。任何一個(gè)城市，除了少數(shù)學(xué)qu房，如果不低于市場(chǎng)價(jià)，掛牌二手房沒(méi)個(gè)一年半載，很難賣(mài)出去。

這里面，大概有1/3是套現(xiàn)掛牌，主要是2015-2019年入場(chǎng)的投資客，現(xiàn)在價(jià)格水平下他們還能獲得50%左右的增值，部分要“降價(jià)套現(xiàn)”，這是二手住房?jī)r(jià)格近期連續(xù)下跌的主要原因。

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下一步政策，關(guān)鍵是要對(duì)二手房掛牌堰塞湖泄洪，這是此輪紓困能否見(jiàn)效的關(guān)鍵。我認(rèn)為，“認(rèn)房又認(rèn)貸”錯(cuò)傷了很多換房需求，會(huì)激發(fā)這部分需求，也會(huì)帶動(dòng)部分剛需。政策糾偏以后，一定會(huì)有很多人踴躍換房，為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，也會(huì)調(diào)低二手房掛牌價(jià)格，以求盡快出貨。

從過(guò)往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，當(dāng)房?jī)r(jià)降到一定水平，達(dá)到剛需的心理價(jià)位，當(dāng)有的剛需因?yàn)檎呙芗枚鴮?duì)未來(lái)樓市預(yù)期好轉(zhuǎn)，就會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。這時(shí)，新房和二手房、剛需和改善就能循環(huán)起來(lái)。

問(wèn)題是，這部分需求并沒(méi)有那么大。特別是，換房需求是有，但降價(jià)賣(mài)房以盡快實(shí)現(xiàn)置換，可能并沒(méi)有那么多。因?yàn)椋芏嗳瞬惶虢祪r(jià)，反正有房住，不急著現(xiàn)在賤賣(mài)，再等等，說(shuō)不準(zhǔn)后面會(huì)漲價(jià)。不降價(jià)，剛需就不著急了，因?yàn)楝F(xiàn)在是買(mǎi)方市場(chǎng)，也有大把房子可選擇。

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，一方面是選擇渠道太多了，另一方面是萎縮嚴(yán)重，二季度以來(lái)一直是這種情形。這就導(dǎo)致，“賣(mài)一買(mǎi)一”實(shí)現(xiàn)難度加大了。注意的是，當(dāng)下的樓市參與者，大多經(jīng)歷了上一輪樓市從漲到跌的洗禮，對(duì)市場(chǎng)有了自己的認(rèn)識(shí)，更加理性了，不再盲目賣(mài)或買(mǎi)。

于是，我們不得不要重視，“認(rèn)房不認(rèn)貸”新架構(gòu)下產(chǎn)生的新問(wèn)題—資產(chǎn)騰挪，即樓市下半場(chǎng)，大浪淘沙，資產(chǎn)的真正價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)，“賣(mài)掉差的房子，換成好的房子”。“認(rèn)房不認(rèn)貸”提供了一個(gè)絕佳機(jī)會(huì)，老破小的，內(nèi)地三四線的，外圍高庫(kù)存的，都可能會(huì)被業(yè)主“用腳投票”。

他們會(huì)利用這次寶貴的騰挪機(jī)會(huì)，把資產(chǎn)置換到未來(lái)能保值或增值的城市或區(qū)域，或真正有居住品質(zhì)的區(qū)域。那些徒有虛名、規(guī)劃未落地的區(qū)域，這一次房?jī)r(jià)跌得很明顯，也會(huì)被淘汰。這一輪房?jī)r(jià)調(diào)整持續(xù)了2年左右，是一次真正的大調(diào)整，也是檢驗(yàn)購(gòu)買(mǎi)力對(duì)房?jī)r(jià)支撐能力的試金石。

即便是熱點(diǎn)城市，人口未集聚、產(chǎn)業(yè)未進(jìn)駐的區(qū)域，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)30%-40%的回調(diào)。因此，對(duì)于樓市安全區(qū)域的認(rèn)定，微觀市場(chǎng)主體有清醒的認(rèn)識(shí)。因此，這次政策糾偏，必會(huì)釋放部分需求，疊加傳統(tǒng)的“金九銀十”，11-12月份開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)沖業(yè)績(jī)，年底的市場(chǎng)行情將得到修復(fù)。考慮到2022年底因疫情導(dǎo)致的低基數(shù)，全年的商品房銷(xiāo)售會(huì)持平或略好于2022年。

值得注意的是，與一季度因前期疫情積壓的需求釋放而出現(xiàn)“小陽(yáng)春”，但那一波需求在二季度衰減一樣，此次政策利好帶來(lái)的年底行情修復(fù)，脈沖響應(yīng)或在年底甚至11月份減弱。未來(lái)樓市能否企穩(wěn)，就需要看基本面的修復(fù)態(tài)勢(shì)了。中長(zhǎng)期也不用太悲觀，全國(guó)存量住宅有500億平米，如果50年更新一次，每年也有10億平米。加上改善型需求、人口流動(dòng)需求，保底在“12億平米”。大家之所以感覺(jué)很艱難，是因?yàn)榻┠晔轻尫排菽倪^(guò)程。

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