戚金興，無(wú)疑是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)最敢說(shuō)的民企老板了。

濤哥之前也曾多次報(bào)道戚總講話，例如2021年，戚老板在業(yè)績(jī)會(huì)上透露濱江在杭州拍的幾塊地凈利潤(rùn)只有1-2%，引發(fā)行業(yè)討論。

而在最近的一次股東會(huì)上，戚總又帶來(lái)了干貨滿滿的分享，其中提到：

(資料圖片)

1、濱江要爭(zhēng)取保持行業(yè)前15的排名；

2、戰(zhàn)略性減少拿地區(qū)域，不增加新區(qū)域；

3、打響三大戰(zhàn)役，加速清理歷年庫(kù)存；

4、保持人員精簡(jiǎn)，地產(chǎn)板塊不加人；

5、集中兵力，在最好的戰(zhàn)場(chǎng)(杭州)打仗；

據(jù)說(shuō)，現(xiàn)場(chǎng)有投資者提問(wèn)：“濱江重倉(cāng)杭州會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)？”

戚老板則表示：“杭州新增人口全國(guó)第一，是全國(guó)最好的市場(chǎng)之一，綠城不知道多想拿回杭州第一的位置呢！”可見(jiàn)濱江對(duì)于自己領(lǐng)跑杭州的自信。

今天，濤哥就分享濱江6月5日股東會(huì)透露的最新信息，素材來(lái)自雪球上參會(huì)投資者的記錄，濤哥略做了修改。

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2022年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)

1）銷(xiāo)售排名提升：2022年，濱江實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額1539億，同比降低了9%，不過(guò)由于同行降低的更多，所以排名從22位提高到13位。

2）現(xiàn)金回款增加：現(xiàn)金回籠從2021年的683億，增加到22年的690億。

濱江本來(lái)目標(biāo)是現(xiàn)金回籠700億，但受去年疫情影響，有些項(xiàng)目耽誤了一些時(shí)間。

銷(xiāo)售額下降，現(xiàn)金回籠卻略有提升，主要得益于濱江合作項(xiàng)目權(quán)益比重提高，此外網(wǎng)簽和按揭放款也更快了。總體來(lái)說(shuō)意味著其經(jīng)營(yíng)更加健康。

3）拿地保持高位：全年拿地金額達(dá)到733.5億，權(quán)益金額374.1億，全年拿地41塊，光杭州就占38塊。

不過(guò)，權(quán)益拿地金額跟2021年469億相比，還是降了20%，因此面對(duì)大家評(píng)價(jià)濱江很猛的言論，戚金興之前也曾表示：

“并不是我們猛，而是人家往后退的速度比我們快。不是因?yàn)槲覀兦斑M(jìn)，而是我們后退的速度比人家小一點(diǎn)。”

4）融資成本下降：2022年融資470億，較2021年增加22億，是唯一不需要中債增而獨(dú)立發(fā)債的民企。

在融資整體增加的情況下，利息則繼續(xù)保持下降趨勢(shì)。目前有息負(fù)債471億，融資成本已經(jīng)降低到4.6%，即將發(fā)行的最新一期，利率將低于4%。

5）保持人員精簡(jiǎn)：21年1106名員工，22年1126人。去年新增20人，全部都是暖屋和養(yǎng)老條線的，在地產(chǎn)條線未加人，這也保證了未來(lái)不需要減人。

這一點(diǎn)戚老板在年初也表達(dá)過(guò)：“我經(jīng)常告誡自己，要控制人數(shù)，包括項(xiàng)目的銷(xiāo)售員，這是對(duì)我們員工最大程度的負(fù)責(zé)。”

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2023年戰(zhàn)略規(guī)劃

1）保持行業(yè)前15：繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，規(guī)模做到全國(guó)的1%，行業(yè)排名保持在20位以內(nèi)，爭(zhēng)取15位以內(nèi)；

戚老板認(rèn)為，由于行業(yè)目前的波動(dòng)，單純銷(xiāo)售額目標(biāo)，不如市占率和行業(yè)排名目標(biāo)更加實(shí)際，因此提出了市占率1%和力爭(zhēng)行業(yè)前15的“浮動(dòng)目標(biāo)”，更具備長(zhǎng)期可執(zhí)行性。

2）拿地繼續(xù)聚焦：拿地區(qū)域要戰(zhàn)略減少，只能在現(xiàn)有有業(yè)務(wù)的區(qū)域內(nèi)拿地，不能增加區(qū)域；

之前戚老板也曾表示，在區(qū)域發(fā)展上，還是聚焦杭州，深耕浙江，輻射長(zhǎng)三角，在珠三角保持深圳和廣州適度開(kāi)拓。

同時(shí)，地銷(xiāo)比(拿地金額:銷(xiāo)售金額)控制在0.5以內(nèi)，今年權(quán)益拿地控制在300億以內(nèi)。

這個(gè)目標(biāo)比很多同行高，有些同行地銷(xiāo)比控制0.2以內(nèi)，因?yàn)樗麄兡玫貎r(jià)1千，賣(mài)1萬(wàn)多；而杭州地價(jià)房?jī)r(jià)比是1:1.8，所以濱江的地銷(xiāo)比定得高。

3）加快現(xiàn)金回流：控制總?cè)谫Y額在470億以下，靠三大戰(zhàn)役加快現(xiàn)金回流，降低負(fù)債。

三大戰(zhàn)役，是指清理歷年庫(kù)存資源。9年前的2014年，濱江也發(fā)起過(guò)三大戰(zhàn)役，當(dāng)年三個(gè)樓盤(pán)回款40億，化解了當(dāng)年的難局。

2023年，濱江“新三大戰(zhàn)役”要清理庫(kù)存共234億。其中：商業(yè)大平層133億；車(chē)位和商鋪51億；外地滯銷(xiāo)的房子50億。

目前，已經(jīng)完成去化了54億，今年?duì)幦⊥瓿梢话耄繕?biāo)是兩年去化80%。

據(jù)戚老板透露，濱江滯銷(xiāo)的房子主要位于溫州和臺(tái)州。如溫州萬(wàn)家花城，計(jì)提了1.5億的跌價(jià)準(zhǔn)備。這個(gè)項(xiàng)目最早交房是2021年，目前只賣(mài)出了一半左右。

要知道，濱江已經(jīng)是浙江房企天花板了，連他們?cè)诜呛诵某鞘械姆孔佣紲N(xiāo)，可見(jiàn)其他房企日子肯定更不好過(guò)。

有參會(huì)投資者還補(bǔ)充到，滯銷(xiāo)庫(kù)存是指以一年為限，超過(guò)1年不能清盤(pán)的算偏冷的樓盤(pán)，這樣的樓盤(pán)濱江占比1/3，綠城占比2/3，龍湖大概是7-80%。

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對(duì)未來(lái)的展望

關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，未來(lái)很?chē)?yán)峻，但是濱江并不悲觀。

目前城市化到了一定階段，人均住房面積和城市居民擁房率都已經(jīng)不低，預(yù)計(jì)未來(lái)大概一年10萬(wàn)億左右的市場(chǎng)規(guī)模，按照1%來(lái)說(shuō)濱江依然能保持千億。

戚總認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)杭州第一，上海第二，杭州總體還是供求平衡的，而且人口流入量是第一的。

據(jù)悉杭州二手房掛牌量，大約1/3是賣(mài)掉置換和改善的，1/3是賣(mài)掉打新的，1/3是單純賣(mài)房的，整體結(jié)構(gòu)還算健康。

同時(shí)他認(rèn)為，即使市場(chǎng)進(jìn)一步惡化，杭州還有三條曾經(jīng)實(shí)施過(guò)的政策可以拿出來(lái)用：

放開(kāi)核心區(qū)域的限購(gòu)；放開(kāi)省內(nèi)的限購(gòu)；買(mǎi)房送戶口。

每條政策可保一年的銷(xiāo)售，至少三年內(nèi)杭州沒(méi)大問(wèn)題。

戚老板還以紅軍長(zhǎng)征為例，表示要集中優(yōu)勢(shì)兵力，在最好的戰(zhàn)場(chǎng)打仗，如果真不行了再考慮戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。

其實(shí)濱江那么多年，在浙江省外基本也沒(méi)賺到錢(qián)，之前在上海、深圳的項(xiàng)目，只能算是窗口、門(mén)面、形象。所以如今收斂聚焦也完全是正確選擇。

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濱江核心競(jìng)爭(zhēng)力

還有投資者問(wèn)到濱江的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？

戚金興認(rèn)為濱江的品牌優(yōu)勢(shì)、人員精簡(jiǎn)等，這是多年積累形成的，并不是其它房企過(guò)來(lái)學(xué)習(xí)一下就可以學(xué)去的。

例如這兩年全行業(yè)都來(lái)學(xué)濱江，龍湖有30多人的中高層來(lái)學(xué)習(xí)，回去也搞人員精簡(jiǎn)、財(cái)務(wù)集中等。

龍湖的銷(xiāo)售規(guī)模和濱江差不多，融資規(guī)模是4倍，人員是6倍。

綠城也是，全口徑銷(xiāo)售比濱江大一倍，融資規(guī)模2.5倍，人員是8倍。

有投資者評(píng)價(jià)：最初的基因決定發(fā)展模式。戚總是干工程的，喜歡人員精干，綠城宋總是老師出身，喜歡身邊的人多。

在濤哥看來(lái)，龍湖、綠城人效其實(shí)都也已經(jīng)比較高了，但確實(shí)不像濱江區(qū)域這么聚焦，只能說(shuō)濱江確實(shí)學(xué)不來(lái)。

此外，還有人問(wèn)比濱江是不是高周轉(zhuǎn)？戚總認(rèn)為濱江是高質(zhì)量，不是高周轉(zhuǎn)。

濱江通過(guò)各工種的緊密合作，實(shí)現(xiàn)了高效率和高質(zhì)量的兼顧。此外在限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的環(huán)境下，慢就是輸了。

同時(shí)，戚老板還很大方的回應(yīng)一些受關(guān)注的話題，例如濱江某項(xiàng)目用假水槽，是經(jīng)銷(xiāo)商仿冒，已經(jīng)報(bào)案了。

還有深圳安遠(yuǎn)項(xiàng)目計(jì)提壞賬7.3億，雖然遇到了挫折，但濱江最近還是在深圳新拿地了。

總體看下來(lái)，戚老板還是分享了很多干貨，并且跟綠城龍湖的對(duì)比，也體現(xiàn)出他對(duì)濱江作為行業(yè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)信心十足。

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