1批次新盤已經接近尾聲，不少新盤的認購率和入圍積分都超出了市場預期，一時間打新的門檻又高了起來， 今天你焦慮了嗎？

(相關資料圖)

隨著2批次新盤已經確定了拿證認購的日期 （瑞仕半島璟庭二期、瑞仕云曜璟庭、天元府預計后天開啟認購） ，二批次已經到了“不得不”公示的地步...

預計就在今明兩天，大家可以重點留意一下！

打新難度提高，二手房又迎來一波帶看潮！

之前在解讀2月上海二手房住宅成交數據時，一房一萬曾經做過一個投票調查， 二手房小陽春確認，有多少人會考慮買二手房？

40%的人選擇打新，而37%的人選擇觀望， 只有23%的人堅定選擇二手房 ，大家對于打新的熱情可見一斑！

而占比不在少數的觀望派，恐怕是現在市場上最焦慮的群體，打新沒有優勢又不想接盤二手房，成了奧利奧中的“利”

新房市場熱度有目共睹，我們今天就來看看小陽春下，3月前兩周上海二手房住宅的成交數據、掛牌數據

可以分成3個問題：

1、小陽春成色如何？

2、上海二手房有沒有拋售？

3、上海二手房價格跌了嗎？

1、

小陽春成色如何？

截止到3月12日，上海二手房住宅共成交約9500套，日均成交量約790套；

其中最近一周（3.6-3.12）成交約 5600套 ，日均成交量約810套！

從單日成交量走勢來看，3月前兩周上海二手房住宅成交量維持高位，沒有明顯上升或下滑，與2月后兩周平滑連接！

從目前的成交走勢來看，預計3月全月二手房住宅成交量會超過2.4萬套，大幅超出2.1萬套的上海二手房陽春線！

小陽春成色如何？

從成交量上來看，符合預期，3月、4月成交量放大；

從成交總價占比來看，總價400萬以內和800萬以上的占比基本與2月持平，沒有明顯波動；

所以，目前二手房市場依然是理性繁榮，剛需成交活躍！

2、

上海二手房有沒有拋售？

最近朋友圈被各種“ 拋售 ”刷屏，全國不少一、二線城市的二手房掛牌量有明顯增加

東莞掛牌量超6萬套；（2月二手房成交2400套）

廣州二手房掛牌量突破13萬套；（2月二手房成交1萬套）

西安掛牌量超過17萬套；（2月二手房成交8100套）

杭州掛牌量超21萬套；（2月二手房成交7400套）

成都掛牌量超20萬套；（2月二手房成交1.9萬套）

（數據來源于網絡）

一時間，市場從小陽春的市場回暖變成了“踩踏”現場，但事實果真如此嗎？

首先要講的一點是：評判掛牌量多少，有一個指標： 二手房去化周期 ，單純的掛牌量并不能反應市場變化

其次，之前在分析2月份上海二手房住宅成交數據的時候就講過：年初的數據在同比、環比上會有失真，不能作為市場評判標準

再回頭看這幾個城市的掛牌市場：

東莞、杭州、西安 二手房去化周期普遍超過20個月 ，屬于有一定壓力；

廣州、成都 二手房去化周期在12個月以內 ，屬于正常市場；

那上海二手房住宅有“拋售”嗎？我們來看鏈家/房地網掛牌量：

3月前兩周，上海鏈家二手房住宅掛牌量延續了2月的上升趨勢，截止到3月12日，掛牌量為6.1萬套， 較2月底上升了約10%

在掛牌量上升的同時，掛牌價并沒有明顯上漲或下跌，這就說明整體市場處于平衡狀態！

再來看房地網（全網）掛牌量，截止到3月12日，掛牌量為15.6萬套，相較于2月底上升了約3%，即便考慮到房地網有一定遲滯， 總體掛牌市場也沒有出現明顯波動，手房去化周期也在合理范圍之內！

3、

上海二手房價格跌了嗎？

以價換量 是目前市場的主要方向，我們將上海二手房住宅分為3個類型來看

首先是 次新商品房 （房齡2008年以后的商品房，不包含動遷房）； 早期商品房 （房齡2008年以前的是商品房，不包含動遷房）

兩種類型的住宅的市場價基本延續了2月走勢，總體平穩！（市場價為當月成交房源的還原價，更接近當下真實價格）

其次是， 老公房 （性質為售后公房），市場價出現回升，相較于2月底上漲約2%； 老公房受成交結構影響較大，價格波動比較明顯 ，一房一萬會持續觀察

總結

3月小陽春持續發生，成交量放大，市場交易活躍；掛牌量繼續上升，市面上房源充足，有利于成交進一步擴大，大家可以多挑多看！

操作建議方面

2批次公示在即，打新依然是更優選，操作建議維持不變

預算400萬以內 的朋友可以著重考慮中環附近或郊區核心地段的二手房，多挑多看；當然，遠郊帶地鐵的新盤依然值得考慮，例如嘉定

預算400-800萬 的朋友，帶地鐵、商業、學校的新房值得重點關注；總價從低到高可以看嘉定、寶山、虹橋、閔行、唐鎮等

預算1000萬及以上 ，視積分不同，可以選擇中環內、內環內百平三房，前灘、三林濱江、徐匯濱江、武寧、東外灘等等

大家可以在 一房一萬新房小程序 上找到適合自己的新盤，也可以查看 一房一萬二手房小程序 查看最新掛牌房源

另外一點要提醒大家的是：小區個別超高價成交的案例并不能作為市場行情、小區價格的參考，切莫在龍魚混雜的信息裹挾之下，操作變形

最新消息， 第二批次部分項目已經過會，預計今明兩天公示！

部分網傳過會新盤名單及價格曝光 （僅供參考，最終以官宣為準） ，歡迎大家轉發分享！

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